Der Wiener Immobilienmarkt zeigt sich im ersten Halbjahr 2025 klar verändert gegenüber den Vorjahren. „Die Stimmung hat sich aufgehellt“, so Michael Molnar. Der Geschäftsführer von s REAL Immobilien führt die besseren Käuferbedingungen unter anderem auf die günstigeren Zinsen zurück. Die Nachfrage steigt, vor allem bei Transaktionen im Gebrauchtwohnungssegment. Bei Neubauwohnungen sind die Zahlen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 zumindest leicht gestiegen. Michael Molnar: „Für die kommende Zeit ist bei den Preisen von einer stabilen positiven Wertentwicklung auszugehen, wobei Mikrolage und Ausstattung für die Preisentwicklung besonders ausschlaggebend sind.“ In besonders gefragten Lagen ist auch wieder mit stärkeren Preisanstiegen zu rechnen.
Die Nachfrage am Mietenmarkt hingegen bleibt dauerhaft hoch und es zeigt sich bereits eine Angebotsverknappung, „besonders in gut gelegenen Bezirken“, so Michael Molnar.
Im Burgenland kündigen „mehr Nachfrage und leicht steigende Preise eine vorsichtige Trendwende an, denn 2023 und 2024 war der Markt deutlich verlangsamt“, meint Bernhard Klikovits, s REAL Leitung der Regionen Burgenland und Niederösterreich Süd. Häuser, Wohnungen und auch Neubauprojekte waren von Preisrückgängen betroffen – weniger hingegen Grundstücke und geförderter Neubau. „Man merkt, dass das Kaufinteresse zurückkehrt und die Preise pro Quadratmeter vor allem im Norden erstmals wieder leicht ansteigen“, so Klikovits und empfiehlt: „Wer eine passende Immobilie findet und sie sich leisten kann, sollte 2025 nicht zögern.“
Der Immobilienmarkt im Burgenland bleibt zweigeteilt: in einen teureren Norden und einen günstigeren Süden. Dies liegt nicht zuletzt an der Nähe zu Wien. Daher werden im Norden viele geförderte Neubauprojekte errichtet, die auf dem neuesten Stand der Technik sind. Nachhaltigkeit ist nicht nur im Neubau, sondern auch im Bestand ein zentrales Thema: Energieeffizienz und moderne Heizformen sind für Käufer:innen entscheidend.
In Niederösterreich herrscht wieder deutlich positivere Stimmung, die Nachfrage steigt. „Der sogenannte Speckgürtel erweitert sich“, stellt Nino Lutz, s REAL Prokurist und Leitung der Regionen Niederösterreich Ost und Wien: „Unser Kund:innen nehmen eine längere Fahrtzeit von bis zu einer Stunde zu ihrem Arbeitsplatz in Kauf, um im Grünen zu wohnen.“ Natürlich spielen auch die „günstigeren“ Kaufpreise für Liegenschaften eine Rolle. Im südlichen Wiener Umland sind die Preise dagegen weiterhin sehr hoch.
Die Nachfrage nach Immobilien wird im gesamten Bundesland weiter steigen, allerdings sind keine dynamischen Preisentwicklungen zu erwarten. Nino Lutz ist aber überzeugt: „Wer jetzt kauft, profitiert doppelt: von günstigeren Kaufpreisen und der Chance, vor dem erwarteten Nachfrageanstieg im kommenden Jahr, einen Kauf zu tätigen.“ Langfristig sichert man sich damit nicht nur ein Eigenheim oder eine solide Kapitalanlage, sondern hat auch Planungssicherheit in einem Markt, der sich wieder Richtung Wachstum bewegt.
Der Immobilienmarkt in der Steiermark unterscheidet sich von den Vorjahren in erster Linie dadurch, dass es wieder mehr Nachfrage nach Wohnimmobilien gibt. Das Angebot an interessanten Immobilien hält sich mit der Nachfrage die Waage. Gefragt sind sowohl ländliche Regionen als auch die Stadt Graz mit seiner starken Infrastruktur. Allerdings sind die Suchenden sehr preissensibel. „Jene, die eine Immobilie kaufen wollen, lassen sich dabei deutlich mehr Zeit als in den Boomjahren bis 2023“, erklärt Roland Jagersbacher, Geschäftsführer s REAL Steiermark.
Weiterhin angespannt ist die Marktsituation im Neubau. Einerseits ist die Nachfrage in diesem Segment weiterhin sehr gering und andererseits wird für 2025 und 2026 ein starker Rückgang bei der Fertigstellung neuer Wohnprojekte prognostiziert. „Das wird zukünftig zu einer Verknappung des Wohnungsangebots am Markt führen“, blickt Jagersbacher in die kommende Zeit.
„Die Suchenden sind wieder motivierter, sich mit dem Thema Wohnen grundsätzlich auseinanderzusetzen“, skizziert Ernst Mittermair den Immobilienmarkt in Oberösterreich. Für den Geschäftsführer der s REAL in Oberösterreich ist der Trend zum „Gebrauchtobjekt“ deutlich spürbar: „Der Ankauf von sanierungsbedürftigen Häusern oder Wohnungen ist kein Tabu. Egal, ob das Einfamilienhaus am Land oder die Wohnung in der Stadt.“ In diesem Segment steht auch eine große Bandbreite an unterschiedlichen Objekten in Bezug auf Lage, Größe, Zustand oder Preis zur Verfügung. Eigeninitiative, und Nachbarschaftshilfe gewinnen wieder mehr Bedeutung – und das regionale Bau- und Baunebengewerbe profitiert.
Das Bewusstsein in Richtung energiesparende Maßnahmen und moderne Haustechnik ist bei vielen Suchenden angekommen und wird im Altbestand im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten eingeplant und früher oder später umgesetzt. „Diese Entwicklung in Richtung Bestandsobjekte sanieren statt neu zu bauen, wird den Markt, regional unterschiedlich, auch im zweiten Halbjahr 2025 noch interessant machen“, ist Mittermair überzeugt.
Kärntens Immobilienmarkt nimmt langsam Fahrt auf. Aufgrund von hohen Bauträgerpreisen und geringerer Bautätigkeit verlagert sich das Interesse auf gebrauchte Immobilien. „Bei diesen ist ein großes Angebot vorhanden und sie sind sehr nachgefragt“, sagt Robert Haubiz, Geschäftsführer s REAL Kärnten: „Vom hohen Preisniveau der Spitzenjahre sind wir allerdings noch weit entfernt.“ Haubiz spricht damit indirekt eine Kaufempfehlung aus. Er erwartet dank der besseren Stimmung der Käufer:innen in der zweiten Jahreshälfte leicht steigende Transaktionen und damit auch wieder anziehende Preise. Am Bauträgermarkt hingegen zeigt sich weiterhin nur wenig Bewegung. In diesem Segment werden nach wie vor nur sehr wenige Immobilien gekauft. Wie andere Bundesländer bietet auch Kärnten günstige Regionen mit hoher Lebensqualität. Robert Haubiz nennt als Beispiele „das Rosental bzw. die Regionen Köttmannsdorf und Ludmannsdorf“.
In Salzburg treffen in den gefragten Preis- und Assetklassen aktuell ein begrenztes Angebot mit einer hohen Nachfrage aufeinander – die Preise stagnieren auf hohem Niveau. Martina Hirsch, Geschäftsführerin s REAL Immobilien: „Die Stimmung verbessert sich, und das Zinsumfeld und die Lohnabschlüsse der letzten beiden Jahre machen Finanzierungen wieder möglich.“ Dies zeigt sich in den Verkaufszahlen, die leicht ansteigen. Salzburg bliebt weiterhin ein preisstabiler Standort, das eingeschränkte Angebot führt jedoch dazu, dass im leistbaren Segment zu wenige Wohnimmobilien in Stadtnähe und Tourismusregionen verfügbar sind. In manchen ländlichen Gemeinden ist der Eigentumserwerb weniger angespannt und zu günstigeren Preisen möglich. „Wer einen Eigentumserwerb überlegt, ist jetzt gut beraten, zu kaufen“, empfiehlt Hirsch: „Die Preisentwicklung wird nicht nach unten gehen, und moderate Kaufpreisanstiege von 2 bis 4 % können vor allem in Lagen wie der Altstadt, Aigen oder Morzg erwartet werden.“
In Tirol bleiben die regionalen Unterschiede deutlich spürbar. „Während sich die Preise in städtischen Lagen wie Innsbruck konsolidieren, sind in ländlicheren Regionen oder in B- und C-Lagen teils leichte Rückgänge zu beobachten“, sagt Ingmar Schwabl, Geschäftsführer s REAL Tirol. Grundsätzlich zeigt sich der Markt deutlich dynamischer. Die Nachfrage steigt, insbesondere im mittleren Preissegment, wo viele Kaufinteressierte nun wieder realistische Finanzierungsmöglichkeiten sehen. „Die Leistbarkeit bleibt dennoch eine zentrale Herausforderung“, meint Schwabl. Deshalb konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf Bestandsimmobilien mit guter Lage, solider Substanz und marktkonformer Ausstattung. Ingmar Schwabl erwartet in der zweiten Jahreshälfte eine starke Nachfrage, getrieben durch erleichterte Finanzierungsbedingungen und eine gestiegene Investitionsbereitschaft: „Moderate Preissteigerungen in Teilmärkten sind möglich, insbesondere dort, wo Angebot und Nachfrage in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.“
In Vorarlberg befindet sich der Immobilienmarkt in einem Übergang. „Während 2023 und 2024 von Zurückhaltung und Preisrückgängen geprägt waren, könnte 2025 durch günstigere Finanzierungsbedingungen und eine stabilere Nachfrage eine moderate Belebung bringen“, erklärt Christian Hagspiel, Geschäftsführer s REAL Vorarlberg, die Situation. Besonders gefragt sind Wohnungen in guten und zentralen Lagen sowie Einfamilienhäuser im mittleren Preissegment. Auch in Vorarlberg ist die Suche nach Wohnraum verstärkt mit den Finanzierungsmöglichkeiten verbunden. Es zeigt sich eine Verlagerung der Nachfrage hin zu gebrauchten Immobilien, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Bei neu errichtetem Wohnraum könnte es in den kommenden Jahren eng werden. Hagspiel: „Die gekürzte Vorarlberger Wohnbauförderung stellt ein Risiko für die Neubautätigkeit dar.“
Österreichs Immobilienmarkt 2025 ist weder eine Fortsetzung der Boomjahre vor 2023 noch ein Abbild der Zurückhaltung von 2023/24. Vielmehr zeichnet sich ein neues Marktbild ab: stabiler, differenzierter und regional stärker geprägt. Käufer:innen agieren vorsichtiger, Finanzierungen sind wieder realistischer, und Sanierung sowie Nachhaltigkeit stehen stärker in den Fokus.
Die Antwort auf die Frage ist daher klar: Ja, wir erleben einen „neuen Immobilienmarkt“ – einen Markt, der weniger von rasanten Preissprüngen lebt, sondern von Preisstabilität, Regionalität und einem bewussteren Umgang mit Immobilien.
